Bangun Portofolio Aset Lewat Investasi Kontrakan yang Stabil

Semua orang memimpikan passive income, yaitu sebuah pendapatan yang terus mengalir setiap bulan tanpa kita harus bekerja aktif menukarkan waktu dengan uang. Dari sekian banyak cara, investasi properti dalam bentuk rumah kontrakan atau properti sewa adalah salah satu metode paling klasik dan teruji oleh waktu untuk mencapai tujuan tersebut.

Berbeda dengan investasi saham yang fluktuatif, properti adalah aset nyata yang bisa Anda lihat dan sentuh. Namun, banyak calon investor pemula merasa ragu. Mereka khawatir dengan risiko seperti sulit mencari penyewa, biaya perawatan yang tinggi, atau bahkan berurusan dengan penyewa yang bermasalah.

Kenyataannya, semua risiko tersebut bisa Anda mitigasi dengan perencanaan dan strategi yang tepat. Anggaplah investasi kontrakan ini sebagai sebuah bisnis. Artikel ini akan menjadi panduan Anda dalam menjalankan bisnis tersebut, langkah demi langkah.

Mengapa Investasi Kontrakan Sangat Menarik?

Sebelum kita masuk ke teknis, pahami dulu dua keuntungan utama yang Anda dapatkan:

Arus Kas (Cash Flow): Inilah pendapatan sewa bulanan atau tahunan yang Anda terima. Arus kas positif (uang sewa lebih besar dari cicilan dan biaya lain) adalah passive income Anda.
Kenaikan Nilai Aset (Capital Appreciation): Sambil Anda menikmati uang sewa, harga properti itu sendiri cenderung terus naik seiring waktu. Jadi, Anda mendapatkan keuntungan ganda.

5 Langkah Memulai Investasi Kontrakan Pertama Anda

Jika Anda sudah siap, mari kita mulai perjalanan Anda dengan lima langkah strategis berikut.

1. Pilih Properti yang “Ramah-Sewa”

Tidak semua rumah ideal untuk dijadikan kontrakan. Anda perlu mencari properti yang memiliki permintaan sewa tinggi.

Perhatikan Lokasi Strategis: Cari properti yang dekat dengan “magnet” penyewa, seperti kawasan industri atau pabrik, universitas, rumah sakit, atau pusat perkantoran. Akses transportasi umum juga menjadi nilai tambah yang besar.
Pilih Tipe yang Tepat: Umumnya, rumah dengan ukuran kecil hingga sedang (misalnya tipe 36 atau 45 dengan 2 kamar tidur) lebih mudah disewakan daripada rumah yang terlalu besar dan mewah. Rumah petak sederhana di lokasi yang tepat bahkan bisa memberikan imbal hasil yang sangat baik.
Prioritaskan Kondisi Baik: Carilah rumah yang tidak memerlukan banyak renovasi besar. Sedikit perbaikan cat atau perbaikan kecil itu wajar, namun hindari rumah dengan kerusakan struktural parah yang akan menguras modal awal Anda.

2. Lakukan “Matematika Kontrakan”

Jangan pernah membeli properti investasi berdasarkan perasaan. Selalu hitung angkanya dengan cermat.

Baca Juga:
Rahasia Air Kolam Tetap Jernih dengan Teknologi Terbaru

Survei Harga Sewa: Lakukan riset kecil di sekitar lokasi. Tanyakan berapa harga sewa untuk properti sejenis. Ini akan menjadi dasar perhitungan Anda.
Hitung Rental Yield: Ini adalah persentase keuntungan sewa Anda dalam setahun. Rumusnya sederhana: (Total Uang Sewa Setahun / Harga Beli Properti) x 100%. Yield di atas 5% umumnya dianggap baik.
Hitung Cash Flow Bulanan: Ini adalah perhitungan paling penting. Pastikan hitungan ini positif: Uang Sewa Bulanan - (Cicilan KPR + Biaya Perawatan Bulanan + Iuran Lingkungan + Pajak) = Arus Kas Anda.

3. Siapkan “Amunisi” Legal: Perjanjian Sewa

Ini adalah langkah krusial yang tidak boleh Anda lewatkan. Jangan pernah menyewakan properti hanya berdasarkan kepercayaan atau perjanjian lisan.

Buat Perjanjian Tertulis: Selalu buat Surat Perjanjian Sewa Menyewa yang jelas. Cantumkan semua detail penting seperti durasi sewa, harga, jadwal pembayaran, dan aturan-aturan (misalnya, tidak boleh memelihara hewan atau mengubah bangunan).
Sertakan Klausul Penting: Masukkan juga pasal tentang denda keterlambatan, penggunaan uang jaminan (deposit), dan tanggung jawab atas kerusakan.
Gunakan Meterai: Agar memiliki kekuatan hukum yang lebih kuat, tanda tangani perjanjian di atas meterai.

4. Mencari dan Menyaring Calon Penyewa

Kualitas penyewa Anda akan menentukan ketenangan pikiran Anda sebagai investor.

Promosikan dengan Baik: Anda bisa memasang iklan di portal properti online, media sosial, atau sekadar memasang spanduk “Dikontrakkan” di depan rumah.
Lakukan Wawancara Singkat: Jangan ragu untuk bertanya kepada calon penyewa mengenai pekerjaan mereka, berapa orang yang akan tinggal, dan sebagainya. Proses ini membantu Anda mendapatkan gambaran tentang calon penyewa. Ingat, lebih baik properti kosong sebulan lebih lama daripada diisi oleh penyewa yang bermasalah.

5. Jadilah Pemilik yang Baik dan Tegas

Setelah mendapatkan penyewa, peran Anda sebagai pemilik properti dimulai.

Responsif: Jika ada keluhan atau kerusakan wajar (seperti keran bocor), segera tanggapi. Penyewa yang senang akan cenderung merawat properti Anda dengan lebih baik dan memperpanjang masa sewa.
Tegas: Di sisi lain, Anda harus tegas dalam menegakkan aturan yang ada di dalam surat perjanjian, terutama mengenai ketepatan waktu pembayaran.

Realita dan Risiko yang Harus Diwaspadai

Investasi kontrakan bukanlah tanpa risiko. Anda harus siap mental untuk menghadapi:

Masa Kosong: Akan ada jeda waktu di mana properti Anda kosong dan tidak menghasilkan pendapatan.
Biaya Perbaikan: Siapkan dana darurat untuk perbaikan tak terduga.
Penyewa Bermasalah: Inilah risiko terbesar. Karena itu, proses penyaringan dan perjanjian legal di awal sangatlah vital.

Kesimpulan: Ubah Aset Diam Menjadi Mesin Pendapatan

Pada akhirnya, investasi kontrakan adalah sebuah bisnis aktif. Ia membutuhkan riset di awal, manajemen yang baik, dan kesabaran. Namun, imbalannya sangat setimpal. Anda tidak hanya membangun kekayaan dari kenaikan harga properti, tetapi juga menciptakan sumber passive income yang nyata.